從2009年上半年蘇州房地產銷售結構和土地市場表現來看，蘇州城市房地產的集中度將越來越高，出現這種情況的原因是什么？ “寡頭”的形成，將會對蘇州樓市造成什么樣的影響？本刊記者聯合蘇州工業園區新鴻嘉投資顧問有限公司就此進行深入分析，以饗讀者。

區域龍頭乘著政策升空

用一句話來總結2008年10月以來的房地產調控政策，就是先緊后松。就金融環境而言，也是從最初的緊縮到加大對房地產開發的支持力度。

目前，從模糊的二套房貸限制標準到降低房地產開發資本金比例，企業融資貸款流向房地產領域，可以說2009年上半年的房地產市場被裝上了“金融”的翅膀。

在一季度國內信貸大量釋放的時候，市場曾一度樂觀的認為中小企業迎來了政府在其生命垂危期間送來的“氧氣”，有望度過經濟危機的寒冬。

房地產屬于資金密集型行業，表現在購買土地和開發建設所需資金量大，并且開發周期一般在1年以上，在禁止用銀行貸款抵付土地款之后，房地產開發所需要的資金量更加巨大。資金和土地，涵括了中國房地產企業的幾乎所有喜怒哀樂。土地出讓和金融監管制度的變遷，拿地越來越是資本密集的游戲，對融資渠道的依賴性越來越大。

隨著銷售市場的回暖，開發企業的融資結構發生了顯著的變化。央行公布的數據顯示，開發商資金流入速度明顯加快。1-6月，本年資金來源同比增長23.6%，增速比1-5月增加7.5個百分點。其中，國內貸款增長32.6%，定金及預收款增長27.7%，增速比1-5月分別增加16.9個百分點和10.5個百分點。除了國內貸款和定金及預收款，利用外資和自籌資金的同比增速相比1-5月均出現不同程度的下降，可以看出，資金流入加快的主要貢獻還是在于樓市的回暖和寬松信貸支撐。

同時，在市場中頻頻出現房地產開發項目由于開發抵押貸款不能及時償還，造成開發商與購房者矛盾激化事件后，開發貸款的風險已經被市場認同，房地產行業更多地選擇其他融資渠道可以更好地分散風險，從而獲得較低成本的融資。一般而言，房地產業的發展經歷了三個階段，第一階段以房地產開發為主，開發商和投資商是一個主體；第二個階段是以房地產投資管理公司或房地產基金為核心的房地產投資為主；第三個階段則是以房地產證券化為核心的階段，通過證券化，房地產成為了全民投資的產業，導致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產市場。目前，我國房地產業發展正處在第一階段向第二階段過渡的時期，房地產企業正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調控壁壘的制約。

地產行業也有“馬太”效應

回顧大型房企在2009年的融資行動，雖然2008年銷售額和利潤率全線下滑，股票價格也滑至低點，但仍然有保利地產、招商地產增發，龍湖地產也配發公司債券，還有一些公司以項目和土地做抵押獲取財政貸款。而政府也適時地為房地產開發進行了適當的“松綁”，下調項目開發資本金比例，增強了開發企業資金利用率。同時由于商品房開發實行項目法人制度，按央行“121文件”規定，開發貸款按開發項目封閉運作，嚴禁跨地區使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道上，行業的區域龍頭更具優勢。由此我們也不難理解區域企業在土地市場中的瘋狂。

在8月5日的蘇州土拍會結束后，有業內人士發出感慨，“小開發商在蘇州房地產市場中的生存空間越來越小了，大公司將逐漸擠占優質板塊，小公司的獲利機會越來越少”。的確，除去少數以個人名義買地的情況外，本次土拍會上區域龍頭發展商的活躍度比往屆大大提高，如華成（08年銷售金額第三名）、中海（08年銷售金額第一名）等。雖然沒有出現如2007年面粉貴過面包的情況，但相比2008年土地溢價漲幅仍然可觀。

實際上，高價拿地背景下，房地產行業將很可能呈現比較明顯的“馬太”效應。大型優質企業進入“融資渠道多元化——有能力高價拿地——土地儲備增加——企業長期發展有保障，大企業得到更多的資源和發展空間”的良性循環，抗擊市場波動風險力強。

高價拍地實際上是行業集中度提升的前奏，最終行業的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業整合的主導作用。高價拿地對房地產行業的影響將是具有資本優勢的企業加快土地儲備增長，房地產公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約房地產發展的第一要素，在政策調控的壓力下，資金實力成為開發商追逐土地的關鍵。資金面上，經濟危機下銀行更傾向于向大型企業發放貸款，多元化融資的優勢向大型企業集中，從而提高其行業競爭力，而那些苦于融資渠道的小企業很可能被收購或退出。

熱點板塊行業更加集中

除去傳統的中心城區以及園區之外，蘇州大型房企主要集中在越溪、青劍湖、滄浪新城等熱點板塊。究其原因有三，一是城市中心區房產在行業下行中下跌幅度較小、保值抗風險能力較強；二是越溪、青劍湖、滄浪新城等板塊已基本成形，且臨近傳統人口聚集帶，客群充足；三是較強的近期規劃支撐，城市軌道交通、新政中心建設、大面積商業開發等提升區域價值的基礎建設。

先來看青劍湖板塊，07年進行了大體量的土地出讓，引進了招商地產、九龍倉、北京城開等實力發展商，加上置地、建屋、圓融、華成、君地、旭輝，板塊已成為國內一線發展商和蘇州一線開發企業角力的舞臺，被市場認為是帶動未來園區房地產發展的“雙極”之一，剛需產品和高端產品兼有。

滄浪新城經過5年發展，住宅開發已經進入衰退期，目前僅有世茂運河城、湖山新意等少量項目形成供應。商業開發繼住宅之后提升板塊熱度，其中世茂運河城引入的百潤發和世茂百貨擴容了中心城區商業吸納率，輕軌2號線站點附近的新滄商貿廣場成為了區域中高端餐飲消費中心。

在龍頭企業的擠壓下，中小房企被迫轉戰二線板塊。相比熱點板塊，二線板塊的競爭呈現多元化，競爭壓力和對客群的搶奪壓力不弱于熱點板塊。典型的是相城區，雖然供應量在市區五大板塊中最小，但項目眾多，產品同質化嚴重，充分競爭下市場還沒有由藍海轉換到紅海。

不僅熱點板塊行業集中度提高，高附加值物業的行業集中度也呈上升趨勢，主要是指別墅、高端公寓產品等高端物業。我們注意到，與07年以前不同的是，高附加值物業成交和未來供應相對集中在中海、萬科、嘉業、吳中集團等實力發展商上。一方面在于高端物業對發展商的品牌和信譽度要求越來越高，客戶對高端產品的認識已經從單純的大面積升華到開發商品牌、物業管理等產品和服務面；另一方面在于高端產品的地價不斷攀升，高地價門檻將中小發展商擋在門外。

以太湖度假區、中心城區和金雞湖一線區域為例。太湖板塊的高端物業在07年以前呈現遍地開花態勢，寶島花園、碧瀛谷、太湖之星、古北雅園、翠峰山莊等項目一時瑜亮，各領風騷。進入07年后，隨著中信地產、吳中地產、華麗家族的進入，老項目逐漸淡出市場關注，市場成交集中在中信太湖城、胥香園等項目上。與太湖度假區不同的是，中心城區和金雞湖一線區域的集中主要是由于土地供應的不足，除去銷售中的項目之外，未來供應非常集中。

行業集中有利有弊

業內人士發現，除蘇州之外，在其他一線、二線重要城市中開始大量購地的企業不乏大型的國企和央企，“地王”也不在少數。國資背景的房地產開發企業紛紛進場，掀起新一輪的搶地風潮，其原因究竟何在？

近年以來，房地產行業的調控政策不斷，政府對房地產行業的認知態度也在不停的搖擺，將房地產行業從“國民經濟支柱產業”的地位拉下后又轉而支持在經濟危機中進行房地產開發投資。究其原因，房地產企業的多元化和參差不齊是主要原因之一。

上世紀90年代，我國房地產開始了國退民進的改革，國有房地產企業紛紛進行民營化、多元化的改制，逐漸喪失在房地產行業中的話語權。國內房地產市場進入了快速發展期，民營企業在產品創新、營銷創新上的積極性提升了行業活力，促進了社會就業，并逐步占據市場主導地位，尤其在一些市場開放度高、成長快的地區，民營房地產企業以其靈活高效的經營理念后發先至，由少數派向實力派發展。以蘇州為例，吳中地產、誠河置業、恒達、尼盛等現在具有相當影響力的都是在這一過程中成長起來的民營房地產開發企業。

然而，盡管有大量的民營企業進入，但中國的國情決定了房地產行業不會成為充分競爭的行業，房產不僅具備消費品的性質，還具有相當的投資屬性。同時，考慮到中國的人口增長和城市化進程，不可能完全由市場調控房地產，必須加強政策調控的力度。從貫徹政府意圖的效果來看，相對而言，國企和大型房企更具優勢。在這種背景下，行業集中度的提高從利好面來說有以下幾點。

一是有利于調控政策的實施。今年來頻頻出臺的針對房地產行業的調控政策已經讓社會對政府調控行業的信心產生了懷疑，高房價已經讓購房者怨聲載道。國有房地產開發企業和實力民企適時增加市場份額，在規范市場操作上的利好是顯而易見的。

二是有利于提高城市房地產品質，減少因施工質量引起的糾紛，提升行業美譽度。一些小型民營企業往往采用項目公司的做法，追求短期利潤，缺少品牌經營理念，造成一些項目質量問題較多，民事糾紛不斷。

同樣，行業集中度提高也有其不利的方面。最明顯的是可能會形成多寡頭壟斷，購房者議價能力降低，房價可能會居高不下。但我們要看到，除去國企、上市公司外，大型民營房地產開發企業仍然在蘇州擁有相當的影響力，中小型民企開發商進入城市二線板塊，購房者仍然擁有用腳投票的權利。

下一步邁向何方

出于規避市場風險和市場成長速度考慮，龍頭房企基本集中在三大熱點板塊和中心城區，中小型房企退居二線板塊，這種布局將對蘇州房地產行業產生深遠的影響。

——規模成本最低化成為主導開發模式。

高樓面單價、高土地總價和帶規劃出讓是阻礙中小型房企拿地的三個關鍵點，而三點中的高土地總價更是中小型房企的致命傷，但對資金實力雄厚的大型房企來說，卻可以實現以高總價謀取低單價，從而降低項目單位運營成本的目的。以工業園區湖東動輒百萬以上建面的項目來說，由于土地樓面單價的降低，開發商能以更低的價格入市，惠及購房者。

——壟斷競爭下主流企業更易操控房價。

壟斷是行業集中程度提高不可避免的話題，對房地產來說尤其如此。決定城市房價不是面向剛性需求的中低端項目，而是主流發展商開發的標桿性項目，多為中高端項目。

——城市化進程加快，政府城市經營效果更佳。

城市化進程加快是大勢所趨，對城市房地產而言，城市化進程加快將帶來更多的發展機會，但一些區域的城市化建設只有速度沒有質量，影響城市經營質量。其中，城郊城市化人口導入區的房地產開發質量是主要原因之一。大型房企的進入將帶來更新穎的開發和服務理念，能支撐更大規模的片區開發，提升區域形象。

——中小房企面臨戰略轉型。

在大型房企的擠壓下，中小房企的生存空間變小是必然的，大型房企將不斷蠶食潛力板塊，中小房企要生存就必須進行戰略轉型，大致有以下幾個方式。一是合縱連橫，二三家中小企業組成資金實力相對較強的項目公司參與競拍土地，已經有不少企業這樣做且取得不錯的成績；二是出其不意，關注主流房企所忽視的區域板塊、新興板塊，本土中小企業的優勢是熟悉地方情況，容易發掘區域市場盲點，快速填補；三是差異競爭，主流開發商關注量大面廣的中檔或中高檔住宅開發，中小房企則可在傳統風格居住物業、商業物業方面下功夫，培養自己的核心競爭力；四是兵貴神速，多數主流房企易患“大企業病”——對環境變化的應對決策周期長，中小企業可發揮組織扁平化的優勢，以快制勝，縮短開發周期、加快資金周轉率以提升效益、積累實力。

——不動產信托投資基金年底實行或更加速行業集中。

不動產信托投資基金就是市場經常說的“Reits”，是由房地產投資信托基金公司公開發行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風險共擔的一種融資模式。 Reits預計在年底對金融機構開放，考慮到保險業也將獲準進入房地產市場，Reits產品在國內房地產市場中的操作空間極大。而從其收益方式上來看，品牌發展商開發的物業對其更具優勢。屆時，出現大型發展商與Reits的強強聯合或將加速行業集中。