今年前三季度，蘇州商品房銷售量價齊升，成交量不僅超過去年全年的水平，成交價格也是水漲船高，比去年底上漲了549元/平方米。剛剛過去的一周，又創造了成交量環比上漲90.9%的新記錄——

前三季度房價保持高增長

來自蘇州統計部門的經濟運行情況表明：今年前三季度，蘇州商品房銷售已經超過去年全年的總量，刷新了歷史同期最高水平。1-9月，蘇州市商品房銷售面積為1345.52萬平方米，其中住宅銷售1169.6萬平方米，同比分別增長83.8%和90.3%。

成交量的快速增長，也推動了銷售價格的一路上揚。至9月底，蘇州商品房銷售單價為每平方米6241元，其中住宅每平方米6170元，同比分別增長8.4%和11.4%，比去年底每平方米分別上漲了549元和637元。

統計部門的分析認為，今年以來，在暖市政策、剛性需求、投資和改善型住房需求等諸多因素的共同作用下，蘇州房地產銷售市場走出一輪量增價升的走勢。

受去年金融危機影響，蘇州房地產去年的新開工建設面積不足，這在一定程度上積累了不少剛性需求，這些剛性需求在今年樓市暖政的刺激下，得到了有效的釋放。今年以來，在國家積極的貨幣政策和通貨膨脹及房地產增值的市場預期下，大量投資和改善性住房需求大量涌現。經過大半年的調整，房地產開發企業大都回過神來，市場資金供應充足，到位率較高。正是在這些原因的共同作用下，蘇州房地產市場量價齊升。

種種跡象表明，隨著宏觀經濟回暖、房地產開發商信心恢復和土地市場升溫，房地產開發企業在投資建設方面正在加大力度，我市新開工面積也正在全面提速。但業內分析認為，由于市場需求旺盛、購房者對通脹及住房保值增值的預期、加上開發商降價促銷手段的弱化，蘇州房市短期內出現大幅調整的可能性并不大。

上周成交量環比上漲90.9%

從近期不斷上揚的成交量和穩步上升的房價中可以略現端倪。據365蘇州地產研究中心統計,蘇州10月12日-10月18日商品住宅成交2197套，比前一統計周期增加了1046套，增幅達到了90.9%。成交面積為265795.05平方米，比前一統計周期增加了129532.39平方米，增幅為95.1%；成交均價為8211.70元/平方米，比前一統計周期下跌了391.83元/平方米，跌幅為4.6%。

這些數據表明，進入10月中旬，蘇州樓市呈現出強勁的上升勢頭。“銀十”在上周迎來了交易高峰。

分析原因，長假后的簽約集中體現；十一住博會一些意向成交客戶達成了正式成交；10月17日開幕的今年最后一場房交會：2009秋季房交會，60余家樓盤參展，開發商推出了不少讓利活動的影響；加上上周大量項目的開盤或加推作用，整體創造了10月以來的成交大釋放現象。

2197套的周成交量，是繼9月后再度突破2000套。有分析認為，市場在目前這樣高的價格狀態下，能達到這樣的去化成績，可見蘇州樓市在10月中旬已經正式發力。

再看價格，在成交量有較明顯的上升的同時，周成交均價基本維持在8200至8300元每平方米。 10月17日，湖景公寓青湖語城的開盤儀式在園區博覽中心熱烈展開，當天到訪客戶達3000余組，首期推出的300余套房源在兩小時之內全部售罄。千人爭搶百套房，樓市火爆可見一言斑！

從單個區域來看，上周金閶區樓盤成交均價突破1萬元/平方米，達到11022.76元/平方米，園區樓盤的成交均價位第二，達9519.43元/平方米。金閶區方面高端項目的成交對價格的拉動有一定的影響。園區方面，隨著新房源的上市推動，無論是剛性需求市場還是改善性需求市場，均有不錯的成交表現。中高端項目中近期加推的白塘壹號、中央景城、第五元素等去化良好，而目前尚有一定價格優勢；地處唯亭勝浦板塊的新項目雍合灣、華園新天等也逐漸發力，再加上現代大道板塊的大型項目中海國際社區新裝修房源的推出，整體市場像前期預計的，在中旬開始發力明顯。

自9月蘇州雙湖板塊拍出全國單價地王之后，蘇州土地市場的大熱直接反映在了房價上。從各方反饋信息來看，目前蘇州在售項目不約而同漲價，除了與地王關系密切的園區，還包括了周邊相城、平江、滄浪等區域，波及到整個蘇城，部分準備開盤的項目也采取了捂盤招數。

土地市場跟著熱

上周，有兩則信息讓房地產商大感興奮。先是10月14日，蘇州國土資源局掛出出讓國有建設用地使用權拍賣公告，一口氣推出了42宗地塊拍賣，推出土地面積達到208.5萬平方米。這些地塊覆蓋蘇州七大區域，60%以上為城鎮住宅，而且有相當比例用地都是容積率低于1.0的高端項目用地。

緊接著，10月18日，在吳中區經營性用地招商推介會上，吳中區又一下子拿出了8個板塊的 76宗地塊，總面積達到了8127137.6平方米。這八大板塊包括中心城區板塊、太湖旅游度假區板塊、木瀆板塊等，多為近期可實施綜合開發板塊中的精華。

來自統計部門的分析指出，1至9月份，市區共成交建設用地59宗，成交面積達225.45萬平方米。這些用地可以建設292.3萬平方米左右的商品房。其中，住宅用地21宗，可建179.88萬平方米的商品住宅。

無論是成交地塊數量還是土地面積，1至9月份，蘇州市區土地的成交量已經超過了去年全年。從價格來看，土地的價格也正在被不斷出現的“地王”不斷推高。 11月5日，蘇州42宗地塊的拍賣將給蘇州已經熱度較高的土地再添高溫。

充足的土地供應對房地產市場的持續發展提供了充足的保證。但是地價的上升也是房地產開發投資回升和房價上漲的重要原因。這也給蘇州未來樓市的走向帶來了更多的不確定因素。

未來樓市怎么走？

根據房秀網的分析，上周末的09秋季房交會成交統計還有個滯后效應，成交量將在下個統計周期得以體現。該房交會有60余家參展樓盤，吳中區樓盤占盡“風頭”占半壁江山，許多開發商也推出了一系列的優惠讓利措施，現場活躍度極度高漲，因此，后期的成交數量值得關注。

業內指出，影響四季度樓市走向的主要因素還是在于宏觀政策層面。最近以來，有關樓市要收緊之風不絕于耳。前不久，江蘇省出臺二次使用公積金房貸或購買144平米以上大戶型只可貸到原來的一半額度的政策。繼南京市調整公積金貸款政策后，江蘇省省級機關住房公積金的調整方案也于近期正式開始實施。記者了解到，這次江蘇省公積金政策調整的力度比南京市還要大，不僅高檔房貸款額度減少一半，已經用過公積金的用戶，購買第二套房將不能申請省公積金。

與此同時，上海、杭州等地也相繼出臺了旨在收緊二套房貸款的政策。在南京市出臺政策的同日，上海銀監局向轄內各商業銀行下發《關于進一步維護上海銀行業良好競爭秩序的通知》，重申各行應嚴格執行二套房貸相關政策?！锻ㄖ芬?，各行應認真貫徹執行住房按揭貸款首付比例及利率等方面規定，特別要嚴格執行“二套房貸”相關監管要求，避免住房按揭貸款業務的過度競爭。

最近，杭州的各大中介公司陸續接到一些銀行的電話，說是二套房貸首付兩成，利率七折的優惠取消了。

一時間，樓市政策收緊之聲四起。蘇州雖未實行，但對樓市整體活躍度也會有所影響。

上海財經大學金融研究中心有關專家表示，重申二套房政策可能與房價不斷高漲有關，銀監會一定程度上抑制房價過度走高，意在保持市場穩定、安全。另有專家表示，盡管各級公積金主管部門強調，公積金政策調整是由于公積金資金比較緊張，但是，在目前房價過快上漲的情況下，調整公積金也是給樓市降溫的出發點之一。此外，隨著年底的到來，去年各項刺激樓市的稅收、營業稅優惠措施也將到期，在這一攬子的政策緊縮效應下，樓市火爆的局面將得到一定程度的抑制。“房地產應該會有一個回縮的過程，總體上還是要看中央政府對房地產市場會有什么新的政策性的導向，但預計短期內不會有實質性變化。”相關專家這樣表示。