前兩年,上海一家房地產專業機構提出了“個性化自主建房”的概念,亦稱“集智建房”，打出的旗號是住房個人定制,購房者可以從房子的規劃設計開始,就參與進來,表達自己對理想住宅的想法,貢獻智慧。房地產的“DIY”到底可不可行？最近,由上海人錢生輝發起的國內首例個性化自主建房項目,在太倉市試水了。

他們以415萬元拍下了位于璜涇鎮區一塊6.1畝的土地，用于地產開發，并表示，一系列建設成本都采用公開透明的方式告知會員。為了保證會員能夠低價購房，同時又給今后的開發計劃留有余地，組織者承諾房子銷售的利潤不超過10%。不過，也有人提出疑問，如此透明的“個性化建房”能否撼動高房價？

疑問

個性化建房看起來很美

這種“集智”的自主建房的確很有吸引力，不過，個人擔心這種會不會只是看起來很美？有沒有推廣的意義與可能？

首先，房型設計、小區如何規劃、綠化如何擺布，購房者的提前參與，這些民意的充分表達，就表明找到房主在先，項目開工在后。幾畝地的規劃如果造成普通民居應該不會是一戶兩戶吧？房型如何設計、小區如何規劃、綠化如何擺布，充分表達民意的結果往往會造成意見的分歧，總歸人與人之間存在喜好的偏差、審美的偏差，如此等等，肯定眾口難調，結果勢必存在不斷地協商與妥協，民意表達的最后就是以一定程度的內耗為代價，施工的進度也必然受到影響，這必然也影響到利益鏈條上的一系列人，開發商、建造商阿允許建設的延緩，工程的反復？

為了盡早地收回應有的利潤，他們會不會在業主的廣泛參與和工程的實施便利之間的權衡中，傾向于后者？造房子，不能完全憑感覺、憑喜好，事關工程質量與技術，專業性強，解釋起來可能也比較晦澀難懂，無論如何，買房者都處于信息不對稱的那頭，“我的房子我做主”的感覺是不錯，但是買房者好不容易博弈的結果，最后會不會被開發者、實施者以影響房屋質量或者技術上不能實施這些一般人搞不懂的理由就輕易拒絕了呢？

除了能夠自己做主，房價低也是對一些購房者的最大吸引，但問題是如何保證買房人最終能以低價購房、如何防止開發商在房產建設過程中獲取暴利、如何保證后續的資金鏈？這些問題，隨時都有可能使得這個自主建房的計劃擱淺。所以說，自主建房看起來很美，但具體操作起來本身也會疑慮重重，更不要說，要將這種建房模式全面推廣了。

如果，自主建房只是看起來很美，個人覺得，國內首例“我的房子我做主”個性化自主建房蘇州試水未嘗不是開發商玩的一個噱頭，吸人眼球，搞點營銷手段。本質上是委托機構還是幕后的開發商，一般人搞不清楚，只覺得與以往的房地產開發項目大同小異，最大的不同也就是買房者將來面對的可能不是千篇一律的被動選擇，量身定做的成分多了一點。量身定做的衣服鞋子多了去了，只是造房子還很少見，所以單是聽起來就夠煽情，無疑在同質化的市場競爭中出了一張“另類”牌，理論上這是一種進步，只是不知道具體操作怎么樣？期待。

認可

“集智”比“集資”更高效

“就像農村人蓋樓房一樣，造成什么樣，要花多少錢，自己心里有數。 ”說起集智建房，不由就讓人為之神往，可是，“集智建房”VS“集資建房”，這其中哪一個模式更有利于建房成功？讓購房者獲得更高性價比？智者說智、仁者說仁，沒有統一看法，可還是先讓我們看看這兩者之間的區別。

首先，任何項目運作都要符合市場化規則，先說交納存款金：個人集資建房，發起，必須交納存款金。否則就不足以啟動?？勺鳛閳竺麉⒓觽€人集資建房的人呢？這其中最缺的就是金錢了，而且，即便存款金交足，由誰保管？又由誰保證存款金安全？這也是各地個人集資建房一出，集體響應，可最后一個個都悄無聲息的原因。可是“集智建房”則不然，在取得預售許可證之前，幾乎不向購房者收取任何費用，并通過合同約定，保證購房者能以低廉的價格買房，有效地規避風險。

其次，房地產開發應當具備相關條件，比如：1000萬元的注冊資本；獲取開發資質證書并且不能越資質等級開發；經營管理人員、技術人員，財務人員；商品房預售登記和備案等。國家沒有允許個人集資者可以參與土地招投標的政策出臺，“集資建房”就不可能成為真正意義上的個人集資建房。 “集智建房”，成立地產公司，購房者以會員的名義加入建房計劃。迪爾凱姆從社會學的角度說過，“勞動分工的最大作用，并不在于功能以這種分化方式提高了生產效率，而在于這些功能彼此緊密的結合。 ”“集智建房”正契合這樣的要求。

如上，雖然列舉了 “集智建房”和“集資建房”的區別，可是，“我的房子我做主”，打造讓大家買得起的房，這二者還是有其共同性，宗旨相同。基于此，“集資建房”和“集智建房”實質是一種民間力量和民眾智慧參與房市調控，是市場化過程中的一種有益補充——集資和集智建房給望房興嘆的消費者帶來“第二種選擇”和“第二次機會”。因此我認為，假以時日，待各種政策和制度上規范和成熟，我們又有何不可呢？總之，對待任何新生事物，都應多一點呵護和催生。

建議

發揮效應仍需政策鼓勵

“集智建房”理念一經推出，注冊會員已達上千人。在社會化大生產分工越來越細的今天，與專業化背道而馳的 “自產自銷”方式卻應者如云。但我們同時也聽到另一種聲音。 “集智建房”避開政策障礙，有非法集資之嫌。不少業內人士表示并不看好。

看來，個性化自主合作建房并非就能一帆風順，但它是在蘇州地面上進行的一次有益的探索。不管面臨多少質疑和難題，其中反映出的民意，需要引起高度重視。退一步說，即使這次的“集智建房”試水，沒有實現預想的成功，但假如此舉能打破單一的房地產開發模式，它從另一方面證明房地產一直是暴利行業，其中的利潤空間很大，房價是完全可以降下來的，這就是“集智建房”的積極意義所在。

筆者認為，當前我們不是要警惕以“集智建房”的名義搞非法集資，而是要警惕以非法集資名義，政策打壓“集智建房”。因為“集智建房”是那些既買不起商品房，又享受不到廉租房或經濟適用房等社會福利保障的無房者的無奈之舉。房地產成本缺乏透明度，權力成本灰色地帶的存在，老百姓面對居高不下房價望而生畏。而“集智建房”減少了暴利，屋美價廉；提前定購省去廣告營銷費用，節約了成本；度身定做滿足了個性化需求。

眾所周知，在一個成熟有序的市場中，除了一些公益性事業以外，所有的行業都應該按照市場規則公平競爭，擠出房價高的泡沫增加房源供應，無疑是房價下降的一個關鍵。但是，逐利的房地產商不會主動去做，調控之手當及時發力，規范市場、引導市場。同時房價的調控也不能將目光僅僅盯在房地產企業身上，功夫也應在詩外，譬如，除了經濟適用房、限價房、廉租房的建設和供應以外，應允許和鼓勵個人自主合作建房，這些作為房地產市場的有益補充的形式，同樣是促使房價回落的手段。

不管這次試水成功與否，讓老百姓買得起房，買自己稱心的房，這樣的出發點總是好的。因此，對“集智建房”類的個人合作建房買房，不妨給些政策的鼓勵和支持。

解析

或是房產業的鲇魚

將房產成本“透明”到底！這是我看完《國內首例個性化自主建房蘇州試水》案例后的最感性印象。

個性化自主建房之所以引人注目，不在其“個性化”，而在其“自主”——自己動手，把每一項成本都攤到桌面上，從而實現業主低價購房。據相關媒體透露，地產公司負責樓盤的基建，從拿地到建筑材料購置、施工費用等一系列建設成本都采用公開透明的方式告知會員。相較于太倉當地的房價，其房價居然比一些大型開發商的樓盤要低20%。由此可見，坊間傳言的“房產暴利”，究竟高到何等程度。

因此，只有個性化自主建房等公開透明造房成本的形式，才能將房地產業中的水分擠干，并形成鲇魚效應，讓房產市場降溫，并且遏制住各大房地產商大肆囤積房產和瘋狂搶購土地的行為。而在房價高企的當前，個人組織建房的新模式層出不窮，從集資建房、合作建房、團購房產，一直延續太倉出現的自主建房，這不能不說是民意的體現?？梢灶A見的是，只要房地產業不改 “房價我做主”強硬作風，“我的房子我做主”的各種嘗試仍將繼續。

當然，真正實現 “個性化”建房，在技術上還有許多瓶頸性難題。不管怎么樣，個性化自主建房為我們提供了一種新商業模式和解決目前高房價的新思路。

展望

經濟適用房的最佳替代品

談論“個性化自主建房”前，先說說存在12年之久的經濟適用房。

今年以來，關于經濟適用房的丑聞一個接一個，從北京大量經濟適用房違規出租，到鄭州的經濟適用房用地上建別墅，再到N個城市均出現了N個搖號聯號，井噴式腐敗讓公眾覺得，經濟適用房已成為權貴自肥的盛宴。由此也引來了對其存在合法性的空前質疑。最近媒體再次反復報道了經濟學家茅于軾炮轟經濟適用房的觀點：經濟適用房既沒有效益又沒有公平。

說老實話，我就是不贊成取消經濟適用房的那一小撮人。權貴侵占經濟適用房都不是為了自住，而是為了出租或轉賣。解決這一問題的關鍵，不是去掉廁所——茅老一度認定經濟適用房與廉租房不該裝廁所，以防被權貴覬覦；而是提高透明度，比如，通過名單公示的方式，讓全社會參與監督，這類事情就可以減少，也不會降低窮人的住房標準。由此，“個性化自主建房”項目的出現，讓我眼前一亮，這個模式或許是經濟適用房制度的升級替代品。

如果仔細比較一下兩者，很容易發現雙方有許多相同處，諸如，購房人被提前確定，房產價格相對同地段樓盤要低很多，項目操作者同樣宣稱保持微利，絕不追求暴利?？梢?，雙方在降低房價這一目標指向上是完全一致的。為數不多的差異點大致有，經濟適用房本來就屬于保障范疇，是政府為了確保市民基本居住權而提供的公共產品，因此購買經濟適用房有“資格”之說，資產良多者被排除在外，同時政府相關部門既是經濟適用房的操盤手，又是監督者。而“自主建房”的提前確定的業主就是投資者本人。

正是這些制度設計上的小差異形成了“南轅北轍”般的“蝴蝶效應”。當經濟適用房成為有權有勢者利益再分配的一種手段時，來自政府監管部門的監管很容易自動失效了，這時就需要外來監督的介入，比如來自未來業主的主動監督。這就是“個性化自主建房”的重要創新之一，只是有資金實力，加入自主建房的會員中，隨時能夠成為投資者與監督者，而業主的監督動力源自對未來產權的所有，要比政府監督主動、也有效的多。這一點我無須贅述。

在當下，結合中國的國情，應該這樣解決經濟適用住房問題：首先是允許并鼓勵和支持居民自建房、合作建房，讓本可享受經濟適用住房，家庭收入處在中等的人群以自主建房的模式操作，政府同樣可以采用劃撥土地，減免稅收等方式進行優惠，由于業主完全可以介入監督，將大大抑制權力尋租活動。對于低收入者，政府加大比例提供大量廉租房。